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Entra en vigencia la Ley de Alquileres

30 de junio de 2020

Conocé los puntos más importantes.

Se promulgó la Ley de Alquileres mediante el Decreto 580/2020 publicado este martes en el Boletín Oficial bajo la firma del Presidente Alberto Fernández; el Jefe de Gabinete, Santiago Cafiero; y las ministras de Justicia, Marcela Losardo y de Desarrollo Territorial, María Eugenia Bielsa. La norma había sido sancionada por el Congreso el 11 de junio pasado y entra en vigencia a partir de este miércoles.

Todos los contratos de alquiler que se firmen a partir de ese momento gozarán de los beneficios y normativas incluidas en la misma. Mientras que los que se encuentran en curso, hasta la fecha de su vencimiento, no tendrán modificación alguna.

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La Ley, que había recibido media sanción de la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado, flexibiliza las exigencias para inquilinos de todo el país al permitirles presentar opciones de garantía y extender los plazos del contrato de dos a tres años.

Sus puntos más importantes son los siguientes:

Notificaciones electrónicas: determina la total eficacia de las comunicaciones y emplazamientos por correos electrónicos en todo tipo de contratos, lo que trae agilidad, simpleza y economía a las partes.
Actualización/Ajustes: se suprime la prohibición de indexar los alquileres cualquiera sea su destino. Para los alquileres habitacionales el precio solo podrá tener ajustes anuales en base a un índice que comenzará a elaborar el Banco Central de la República Argentina conformado en igual medida por el índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
Plazo mínimo: el plazo mínimo de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, tendrá un mínimo de 3 años.
Anticipos-Pagarés: en destino habitacional, el locatario no abonará más de un mes de alquiler por adelantado, ni entregará pagarés u otro documento que no se vincule al contrato.
Depósito de garantía: en destino habitacional, el depósito en garantía será el equivalente al primer mes de alquiler y se devolverá al valor del último mes de alquiler, de forma inmediata al momento de la restitución del inmueble, pudiendo retener solo un importe proporcional para expensas y servicios (no por reparaciones ni pintura).
Reparaciones-Imposibilidad de uso y goce: en todos los destinos los inquilinos deberán notificar al locador la necesidad de reparaciones que surjan de la calidad o defecto del inmueble originado por cualquier causa no imputable al locatario. El locador las deberá realizar dentro del plazo de 24hs o 10 días, según sean o no urgentes, luego de lo cual el inquilino podrá realizarlas y descontarlas del alquiler dando detalle. Si se ve imposibilitado el uso de forma directa o indirecta podrá el locatario rescindir el contrato o pedir la cesación del pago del precio.
Impuestos-expensas: en todos los destinos el locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad (ejemplo: Impuesto Inmobiliario), ni las expensas extraordinarias.
Garantías: en las locaciones habitacionales el locatario debe proponer al menos “dos” alternativas de garantías y el locador debe aceptar “una” (entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario con recibo de sueldos, certificado de ingresos, etc.). La garantía no debe superar más de 5 veces el valor del alquiler (o 10 si es solo recibo de sueldo).
Resolución anticipada: mantiene en régimen actual de indemnización para todos los destinos (1 mes o un mes y medio), agregando la obligatoriedad de un mes de preaviso. En los destinados a vivienda agrega la posibilidad de que con un preaviso de 3 meses no pague indemnización.
Renovación: en las locaciones de vivienda las partes con al menos 3 meses de anticipación deben comunicar su decisión de renovar el contrato y las condiciones del mismo. El silencio o negativa del locador habilita al locatario a resolver anticipadamente sin pagar indemnización.
Declaración ante AFIP: en todos los destinos será obligación del Locador (y facultad de las otras partes), declarar el contrato de locación ante AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos), dentro de los plazos que disponga el organismo s/reglamentación a dictarse (con un régimen de facilidades para registrar los que ya se encuentran vigentes) y bajo pena de sanción por incumplimiento y de que en caso de juicio el juez informe a la AFIP.
Mediación y arbitraje: para la resolución de conflictos en cualquier relación locativa, el proyecto establece que deberán crearse en las provincias y la Ciudad de Buenos Aires ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo (dentro del área del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos).
Intimación de pago y desalojos express: En destino habitacional exige intimación previa al desalojo por falta de pago. El procedimiento para desalojo será el más abreviado de cada jurisdicción.
Consignación de llaves o pagos-Reservas de derechos: en toda locación el locador no puede negarse a recibir las llaves o condicionarlo (solo podrá hacer reserva de derechos), ni tampoco puede negarse a recibir un pago completo (pero si pagos parciales), pudiendo el locatario hacer consignación judicial de llaves o pagos, con gastos y costas a cargo del locador.
Incumbencia y honorarios del corredor inmobiliario: en todas las locaciones de inmuebles la intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un Corredor Inmobiliario Profesional Matriculado, a quien todas las partes le deben sus honorarios salvo protesta o pacto en contrario. Debiendo recordar que los honorarios se rigen según las leyes provinciales.
Alquiler social: facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad, el que será organizado por la Secretaría de la Vivienda.

(foto: canalveo)

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